平成21年度版住宅ローン減税とは

平成21年度住宅ローン減税は、本来は平成20年末で終わるはずだった住宅ローン減税を大幅に拡充した上で、延長されたものです。

平成21年度住宅ローン減税の対象となるのは、平成21年（2009年）１月以降に住宅・マンションを購入･改修して住む場合で、住宅ローンの減税期間は入居後10年間です。

平成21年度の住宅ローン減税の延長に伴い、減税額は最大160万円から500万円に、地震や腐食に強い200年住宅（長期優良住宅）の場合には、さらに100万円が加算されることになりました。

平成21年度の住宅ローン減税は、年末ローン残高の一定割合を所得から差し引く仕組みで、減税を受けるためには確定申告をしなくてはなりません。

さらに、住宅ローンの減税措置自体は2013年までに入居する人に限られています。

平成21年版住宅ローン減税の特徴としては、所得税額が減税の上限額に達しない場合、住民税からも差し引けることです。

ただし、住民税からの減税分は所得税からの減税分と同額までで、金額は97,500円が上限です。

平成21年住宅ローン減税の具体的内容

平成21年の住宅ローン減税の具体的な内容がようやく発表されました。

すでにご存知の方も多いかもしれませんが、平成21年から実施される住宅ローン減税は、平成20年まで実施されてきた住宅ローンと比べると、減税額が大幅にアップします。

これまでの住宅ローン減税の減税額は最大160万円までで、年末の住宅ローン残高の一定割合を所得税から差し引く仕組みでした。

しかし、これでは単純に減税額を拡大しても所得税の少ない人には十分な恩恵にあずかることが出来ませんでした。

そこで、平成21年から実施される住宅ローン減税では、減税額が所得税額を上回った場合、住民税からも差し引けるよう、見直しが行われました。

ただし、住民税からの減税分は所得税からの減税分と同額までで、9万7500円が上限になります。

なお、住宅ローン減税が適用される期間は、入居してから10年間までで、すでに住宅やマンションを購入していてもこれから入居する場合は住宅ローンの減税適用対象となります。

平成21年から23年に入居する人は、毎年5000万円を上限に、年末残高の1.2%が減税され、10年間で最大600万円(200年住宅の場合）の減税になります。

なお、平成24年の入居者は最大4000万円、25年の入居者は3000万円が住宅ローン減税額の上限となります。

一般住宅の場合の住宅ローン減税額はこれよりもやや少なく、平成21-22年の入居者の場合は住宅ローンの残高の上限が5000万円、平成23年以降は25年まで1000万円ずつ上限が減り、いずれも年末残高の１％が減税されます。

平成21年度の住宅ローン減税の概要

平成21年度の住宅ローン減税の概要が自民党の税制調査会によってまとめられたようです。

住宅ローン減税の適用期間はこれまで同様10年間とし、地震などに強い200年住宅の購入者には、最高600万円、一般住宅購入者でも500万円の住宅ローン減税が実施されます。

平成20年度末で廃止される住宅ローン減税は減税最高額が160万円でしたので、大幅に減税額がアップされます。

また、年間の所得税額が住宅ローン減税額よりもすくない場合には、住民税も減税され、低、中所得者層にも配慮されます。

例えば、年間収入が550万円のサラリーマン世帯で子どもが2人いる場合、所得税は年77,000円で住民税は170,500円で、所得税だけでは10年間で最大77万円しか控除されないことになりますが、住民税も含めると住宅ローンの減税額が増えます。

なお、平成21年度の住宅ローン減税は2009年度の税制改正大綱に盛り込まれる予定です。

住宅ローン減税 おトクな適用期間は10年？15年？

住宅ローンを借り入れて、新築や中古の住宅やマンションを購入、増改築すると、所定の条件にあてはまれば、住宅ローンの年末残高に応じて、8-20万円を所得税から毎年控除できます。

住宅ローンの減税期間は10年と15年の２種類があり、減税期間が10年の場合は１－６年目は年末借入残高 x　1.0%（年間最高控除額は20万円）、7-10年目は年末借入残高 x 0.5%、年間最高10万円　＝　合計最高控除額160万円、減税期間が15年間の場合、1-10年目は年末借入残高 x 0.6%、年間最高12万円、11-15年目は年末借入残高 x 0.4%、年間最高8万円、合計最高控除額160万円です。

住宅ローン減税の対象となる人の全てが最高額の減税を受けられるわけではなく、所得税額、借り入れ金額、借り入れ期間などによって、住宅ローン減税の金額が微妙に異なってきます。

では、住宅ローン減税を受けるにあたって、10年と15年のいずれの減税期間の方がオトクでしょうか。

一般に、所得税20万円以上の人は10年、12万円以下の人は期間15年が有利とされ、その中間の人はローンの償還予定表などを見て検討することになります。

住宅ローン減税が受けられなくなるのは？

住宅ローン減税は、住宅やマンションの取得のために返済期間10年以上の住宅ローンを借り入れると所得税に対して適用される税額控除で、多くの人がこの恩恵を受けていると思います。

ところが、住宅ローン減税適用期間中に、住宅ローンの繰り上げ返済を期間短縮型で繰り返し行うと、住宅ローンの返済期間が10年未満になって、以後の住宅ローン減税を受けられなくなってしまうことがあることをご存知でしょうか。

住宅ローン減税の適用条件のひとつに、「返済期間10年以上のローンを組むこと」という項目があり、住宅ローンの借り入れ期間が10年を下回ると適用条件から外れてしまう場合があるからです。

住宅ローンの返済期間が20年も25年も残っている人の場合には、あまり心配する必要もありませんが、15年程度の短期間の住宅ローンを借り入れている場合には注意が払う必要があります。

ところで、住宅ローンの返済期間が10年を下回った場合、すべてのケースで住宅ローン減税がストップするかというと、必ずしもそうではないようです。

住宅ローンの返済期間は、「ローン返済を開始してから実際に支払いが終わった期間」＋「期間短縮型の繰り上げ返済後、ローン完済までの残りの返済期間」が10年以上あるかどうかという計算式でカウントされます。

せっかく受けられる住宅ローン減税を、住宅ローンの繰り上げ返済で受けられなくなってしまうということのないように注意しましょう。

平成21年度住宅ローン減税への対応

平成２１年度の住宅ローン減税は、控除額の上限が６０００万円になるとも言われ、住宅ローン減税は大規模なものになることは間違いなさそうです。

今年度の税制による住宅ローン減税は、控除額で最大160万円、一方、２１年度税制改正による住宅ローン減税は最大６００万円。

これまでの住宅ローン減税額の最高は587.5万円でしたから、改正が実現すれば過去最高の控除となります。

大規模な住宅ローン減税を前に、どのように対処すると良いのでしょうか。

住宅ローン減税の大型化に伴い、「大型住宅ローン減税活用」をうたった不動産会社の広告に紛らわされることなく、確実に返済できる資金計画を立て、それに則って住宅を購入することが大切です。

多額の住宅ローンを勧められても、「我が家で安心して返済できる金額はいくらか」というところを突き詰め、逆算してから住宅ローンの借入額を決めるようにしましょう。

その場合にファイナンシャルプランナー、モーゲージプランナー、住宅ローンアドバイザーなどの専門知識を持った第三者を交えた上で、ライフプランや資金計画を立て、住宅ローンの契約を詰めていくこともひとつの方法です。

住宅ローン減税の注意点：残高証明書発行後の繰り上げ返済

住宅ローン減税の申告をするとき、最も重要となる書類が住宅ローンの残高証明書です。

住宅ローンの残高証明書は住宅ローンを組んでいる金融機関から自宅に郵送されてきますので、無くさないよう、大切に保管しましょう。

住宅ローン減税を確定申告で行うときに注意しなくてはならないのは、借り入れしている住宅ローンの本数分の証明書すべてが必要になるということです。

もし、フラット３５と民間の銀行の両方から住宅ローンを借りていれば、それぞれのローンに対する残高証明書、つまり２本分が必要になります。

また、住宅ローンの残高証明書に記載されている金額にも注意をしましょう。

住宅ローンの残高証明書に記載されている金額は、償還表通りに返済した場合の年末時点のローン残高です。

住宅ローンの残高証明書は、事務手続きの関係で12月31日以前に発行されます。

そのため、残高証明書の記載金額はあくまでも予定額になります。

したがって、もしも住宅ローンの残高証明書が発行された後に繰り上げ返済を行うと、残高証明書に記載された金額と実際のローン残高が異なることになってしまいます。

もし、冬のボーナス等で繰り上げ返済してしまった場合は、各金融機関に住宅ローンの残高証明書の再発行をお願いしてください。

記載金額さえ修正すれば問題はありません。

冬のボーナスを住宅ローンの繰り上げ返済に充てることは大賛成ですが、繰り上げ返済の時期には十分、注意を払いましょう。